新盤優惠 對按揭有咩影響？

​在FACEBOOK看到兩個有關物業的帖，一個是內地發展商宣傳在大灣區的樓盤，說單位的窗台是免費贈送的。另一個是香港地產KOL評論，某新盤連電梯大堂都算成銷售面積。感覺上，買樓有額外優惠似乎較好，但事情又未必可以如此計算。

在香港，窗台面積在過去會算成建築面積，但近年的新例不計入實用面積(情況一如大陸)，如果新落成物業有窗台的設計，其實也可以說是「送」的。當然，近年改例之後，的確少見了新盤有窗台的設計。至於某些低密度屋苑，如果電梯大堂本身只有一戶可用，其面積究竟應不應算成銷售面積，其實也是數字遊戲，影響的是名義的呎價，但買家可排他地使用的空間面積其實一模一樣。

另一方面，有一些「賣方贈送」的優惠，反過來會影響到買方。雖然我們經常聽到，一手樓（尤指即供付款）一般不會有估價問題，但一涉及優惠，卻反過來一定會影響到按揭估值。最常見的是新盤的各類回贈、或標明「價值N元」的裝修、禮物甚或律師費。銀行在處理新盤按揭申請時，按指引需要自樓價扣除所有優惠，再計有按揭成數。

例如一個樓價800萬元的一手物業，發展商標明贈送價值10萬元的家具，那麼銀行在提供按揭時，估值便要扣除10萬元，按790萬元計算，並由此再計算按揭成數。但要留意，任何標明的回贈、優惠，會影響按揭估價，但卻不會影響成交價，印花稅的計算，仍是會按面價為準。

Reference: https://wealth.hket.com/article/2548121/%E6%96%B0%E7%9B%A4%E5%84%AA%E6%83%A0%E3%80%80%E5%B0%8D%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%9C%89%E5%92%A9%E5%BD%B1%E9%9F%BF%EF%BC%9F